חניון צמרת חולון ע"י אורי לבון נ' שפר שושנה, מנהלת הארנונה בעיריית חולון

פסק דין

זה ערעור כנגד החלטת ועדת הערר לארנונה שליד עיריית חולון [גדעון גבריאל = יו"ר; רו"ח זוהר נוימרק ו-רו"ח אלי כהן – חברים] בעררה של השותפות חניון צמרת בחולון (להלן: "המערערת" או "חניון צמרת") בעניין חיובי הארנונה שהוטלו על המערערת.

הנסיבות

המערערת בעלת חניון תת-קרקעי בבניין רב קומות במרכז חולון המשלב מרכז מסחרי וקומות מגורים (להלן: "הנכס" או "החניון").

בין השנים 1990 – 2007 הושתו על הנכס חיובי ארנונה בהתאם לחלוקה הבאה: 2383 מ"ר - "חניון תת קרקעי" ו- 68 מ"ר - "מרתף עצמאי בעסק". נתוני הבסיס של חיובים אלה נעוצים בפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין ערעור של מי שנטען להיות שותפה של המערערת. בפסק הדין נקבע כי "השטח ...לצורכי חישוב המס יהיה השטח של 1700 לכך נוסף שטח של 683 מ"ר שבעת מתן פסק הדין שימש כ"מחסנים" ולאחר מכן הוסב ל"חנייה סגורה". מכאן שההיקף הכולל של השטח המחויב כ"חניון תת קרקעי" הוא 2383 מ"ר. מ"ר ושטח זה ימשיך לחייב את הצדדים אלא אם כן יחולו התפתחויות בעתיד באופן השימוש בחניון" [ע"ש 1208/88 לוביאנקר נ' עיריית חולון (להלן: "פסק הדין הקודם")].

לכך נוסף שטח של 683 מ"ר שבעת מתן פסק הדין שימש כ"מחסנים" ולאחר מכן הוסב ל"חנייה סגורה". מכאן שההיקף הכולל של השטח המחויב כ"חניון תת קרקעי" הוא 2383 מ"ר.

במאי 2007 שלחה המשיבה (להלן: "העירייה" או "מנהלת הארנונה") למערערת הודעה בדבר עדכון שטח הנכס לצורך חיוב בארנונה באופן הבא: 5864 מ"ר - חניון, 795 מ"ר – "מרתף בעסק", 118 מ"ר "קרקע תפוסה" (להלן: "הודעת החיוב המעודכן" או "ההודעה").

המערערת הגישה השגה כנגד ההודעה ומשנדחתה השגתה ערכה ערר אל ועדת הערר.

ועדת הערר קיבלה מקצת מטענות המערערת אך דחתה את עררה בהקשר ל-4 נקודות: א) השלכות פסק הדין הקודם כ"מעשה בית דין"; ב)חיוב המערערת ב-70% מן הארנונה המוטלת בגין המעברים והדרכים בחניון; ג) סיווג החיוב של כביש הכניסה לחניון; ד) חיוב שטח שנפסל לשימוש.

הערעור דנן סב על 4 נקודות הערר שנדחו.

עיקרי החלטת ועדת הערר

נפקות פסק הדין הקודם

מדידת שטחים מעודכנת בשנת 2006 העלתה ששטח החניון הניתן לחיוב גדול כ-½3 מונים יותר מן השטח המחויב מאז שניתן פסק הדין הקודם. האם פסק הדין הקודם "כובל" את מנהל הארנונה בבחינת "מעשה בית דין" לעולם ועד? ועדת הערר גרסה שאין הדבר כן לפי שהכלל הפסוק הוא ש"סוטים מן העיקרון של מעשה בית דין בעניינים פיסקאליים כדי למנוע תוצאות שאינן מניחות את הדעת" [ע"א 165/84 עיריית תל אביב נ' כהן פ"ד יח(3) 302, 307 (להלן: "הלכת כהן"); בג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים נ' עיריית קריית אתא פ"ד מו(1) 793 (להלן: "פס"ד דשנים וחומרים כימיים")].

פסק הדין הקודם ניתן בצילו של פס"ד דשנים וחומרים כימיים שההלכה שעלתה ממנו הורתה שדרכים ומעברים בגדרו של נכס נחשבים כ"רחוב" שאין לכלול אותו בגדר חיובי הארנונה. בעת שנשלחה הודעת החיוב המעודכנת שונתה ההלכה ובית המשפט העליון פסק שכבישים, דרכים ומעברים בגדרו של נכס שניתן לאתר את הנהנה העיקרי מהם אינם נחשבים ל"רחוב ציבורי" ואינם פטורים מחיוב ארנונה [ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קריית ביאליק (להלן: "הלכת מליסרון")]. חישוב השטחים המחויבים בנכס בהתאם להלכת מליסרון מוליך אל היקף השטח כפי שנקבע בהודעת החיוב המעודכן.

שטחי המעברים בחניון

חניון צמרת הוא חניון תת קרקעי הממוקם בבניין רב קומות במרכז חולון. הבניין מהווה בית מורכב (סעיף 59 (א) לחוק המקרקעין) מעל החניון מצוי מרכז מסחרי ומעליו קומות מגורים. הכניסה לחניון היא בתשלום.

המעברים בחניון רחבים בצורה יוצאת דופן. הדבר נובע מן הצורך לאפשר למשאיות וכלי רכב גדולים לפינוי אשפה, לאספקת סולר וכלי רכב גדולים של ספקים ונותני שירותים למרכז המסחרי ולבית המגורים.

ועדת הערר מצאה כי המעברים משמשים בעיקר את החניון, היינו את עסקה של המערערת והיא לכן הנהנית העיקרית מרוב שטח המעברים. עם זה הציבור הרחב (באי המרכז המסחרי) הוא הנהנה העיקרי מן השימוש הנעשה במעברים המורחבים. לפיכך ביצעה ועדת הערר "חלוקה רעיונית" של ההנאה מן משטחי המעברים ביחס של 70% הנאת המערערת ו-30% הנאת הציבור. לפי זה חויבה המערערת בתשלום ארנונה עבור 70% משטחי המעברים.

סיווג החיוב של כביש הכניסה לחניון

הוועדה מצאה שכביש הכניסה לחניון משמש באופן כמעט מוחלט את המערערת. כביש זה אינו רחב מן הרגיל ועל כן יש לסווגו כ"קרקע תפוסה".